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マンションを建て替えられる基準 — 2026年4月施行の改正法でどう変わったか

確認日 2026-10-09

結論: 建替え決議に必要な賛成は、改正後も原則5分の4です。耐震性不足など法律が定める5つの「客観的事由」に当たる場合に限り4分の3に下がります。ただし決議が通るかどうかと、建替えが事業として成り立つかどうかは別の問題で、後者は容積率の余裕などの条件に左右されます。

2026年4月1日に改正区分所有法が施行され、「マンションの建替えが4分の3でできるようになった」という説明を見かけるようになりました。この記事では、国土交通省と法務省の公式資料をもとに、何が変わり何が変わっていないのかを、築30〜50年のマンションの区分所有者・管理組合理事の方向けに整理します。

この記事の数値と制度は、すべて2026年10月9日に確認した公的資料に基づきます。出典は各段落の注と末尾の出典一覧に記載しています。

1. 改正法の基本情報

今回の改正は「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」（令和7年法律第47号）によるものです。2025年5月23日に成立、5月30日に公布され、区分所有法と被災区分所有法の改正部分は2026年4月1日に施行されました1。

改正後の区分所有法は、施行前からある既存のマンションにも適用されます。2026年3月31日までに招集手続きを始めた集会は改正前の規定で扱われ、改正法に抵触する管理規約の定めは2026年4月1日から効力を失います2。古い規約のまま総会を運営していないか、一度確認しておくとよいでしょう。

2. 決議要件 — 「4分の3が原則になった」は誤り

原則は5分の4のまま

建替え決議の原則である5分の4は変わっていません。4分の3に下がるのは、建物が後述の「客観的事由」①〜⑤のいずれかに当たる場合だけです3。

民間の解説記事の中には「建替えの要件が4分の3に緩和された」とだけ書くものがありますが、これは条件を省いた説明です。自分のマンションがどちらの要件になるかは、建物の状態の調査を経て初めてわかります。

決議の種類と必要な賛成割合（比較表）

改正では、建替え以外の再生手法も同じ多数決で決められるようになりました。主な決議を一覧にします。

決議の種類原則緩和される場合出典
建替え決議5分の4客観的事由①〜⑤のいずれかに当たると4分の33
建物敷地売却決議（一括売却）建替えと同じ同上4
建物取壊し敷地売却決議建替えと同じ同上4
取壊し決議建替えと同じ同上4
建物更新決議（一棟リノベーション）建替えと同じ同上4
共用部分の変更4分の3危険の除去・バリアフリー化に必要な場合は3分の25
復旧決議3分の2—5
団地の一括建替え全体5分の4全棟に客観的事由があれば全体4分の3。各棟は「反対が3分の1を超えない」こと6
被災マンションの各決議（被災区分所有法）3分の2—7

あわせて、処分を伴う決議を除き、集会の決議は出席者の多数決で行えるようになりました（特別決議の定足数は過半数）8。建替えのように建物の処分を伴う決議は、この「出席者ベース」の対象から外れている点に注意が必要です。

賃貸中の住戸の扱い

建替え決議が成立すると、金銭補償を前提に、区分所有者が住戸を貸している賃貸借契約を終了させることができるようになりました。終了の請求から6か月で終了します3。

3. 客観的事由と要除却等認定の関係

客観的事由5類型（一覧表）

4分の3に下がる「客観的事由」は次の5つです。いずれも、マンション再生円滑化法（旧称マンション建替え円滑化法、正式名称「マンションの再生等の円滑化に関する法律」）の「要除却等認定」の5類型と同様の内容とされています39。

番号客観的事由内容の目安区分
①耐震性の不足耐震診断の構造耐震指標（Is値）0.6未満など生命・身体に危険
②火災に対する安全性の不足防火・避難上の基準に適合しない生命・身体に危険
③外壁等の剥落の危険外壁などが剥落して周囲に危害を及ぼすおそれ生命・身体に危険
④給排水管等の腐食等配管設備の腐食等で著しく衛生上有害となるおそれ生活インフラの問題
⑤バリアフリー基準への不適合高齢者等の移動等の円滑化の基準に適合しない生活インフラの問題

①〜③は「生命・身体に危険がある」類型、④⑤は「生活インフラに問題がある」類型と整理されています。改正前は①〜③の認定を「特定要除却認定」と呼んでいました9。具体的な判定基準は法務省令（区分所有法施行規則8条）と法務省告示で定められています3。

要除却等認定は「必須」ではない

要除却等認定は、特定行政庁（建築確認などを行う都道府県・市など）が行う認定です。改正で「要除却認定」から「要除却等認定」に名称が変わりました9。

重要なのは、区分所有法の決議で4分の3を使うために、要除却等認定を受けることは原則として必須ではないという点です。ただし、決議の有効性が後から争われる場合に備え、事前に認定を受けておく選択肢があると、国交省の実務マニュアルは説明しています9。

例外が1つあります。③外壁等剝落危険性については、客観的事由の基準（令和8年法務省告示第21号）が「要除却等認定を受けたものであること」と定められているため、この事由で4分の3を使う場合は認定を受けていることが要件になります9。認定制度の詳細は「要除却等認定とは」で解説しています。

認定を受けると、決議要件の緩和以外にも次のような効果があります。

認定事由を解消する方法として、建替えだけでなく「更新工事（一棟リノベ）」と「マンション以外の建物にする工事」が加わりました9。

判定には専門家の調査が必要

①の耐震性は耐震診断資格者による耐震診断、②〜⑤も建築士などによる調査が判定の前提になります9。管理組合の話し合いだけで「うちは4分の3でいける」と判断することはできません。

4. 所在不明の区分所有者を母数から外せる

築年数の古いマンションでは、相続後に連絡が取れない住戸が出てきます。国交省のマンション総合調査（令和5年度）では、所在不明・連絡不通の空室があるマンションは3.3%でした12。

従来は、こうした住戸も決議の母数に含まれるため、実質的に「反対票」と同じ扱いになっていました。改正後は、裁判所の認定を受ければ、所在等不明の区分所有者を建替えを含むすべての決議の母数から除外できる制度が新設されました（区分所有法38条の2）83。

5. 事業性 — 決議が通っても建替えが成り立つとは限らない

保留床と容積率の余裕

建替えの費用負担を軽くする代表的な仕組みが「保留床」です。建替え後の建物で従前より多くの住戸をつくり、増えた分を売却して事業費にあてる方法で、国交省の資料も保留床の確保が区分所有者の負担軽減と合意形成の鍵だとしています13。

保留床をどれだけ確保できるかは、敷地に使われていない容積率の余裕がどれだけあるかに左右されます。今の建物がすでに容積率の上限近くまで建っている場合、同じ規模の建物しか建てられず、区分所有者の負担が重くなりやすい構造です。

制度による後押し

改正では、事業性を補う仕組みも拡充されました。

容積率の緩和幅は敷地や地域ごとに特定行政庁が判断するもので、一律の数値はありません。自分のマンションで使えるかどうかは、自治体の建築担当や専門家への確認が必要です。

負担額がどんな計算で決まるか、払えない場合にどんな手続きがあるか、使える融資・補助は何かはマンション建替えの費用と住民負担で、過去の事例で資産価値がどう変わったかはマンション建て替えで資産価値はどうなるかで整理しています。

6. 建替え以外の選択肢

改正後は、建替えと同じ多数決要件で次の手法も選べるようになりました4。

手法内容向いている状況の例
建替え建物を取り壊して新たなマンションを建てる容積率に余裕があり、保留床で費用を賄える
一棟リノベーション（建物更新）躯体を残して建物全体を刷新する構造は使えるが設備・性能が古い
建物敷地売却（一括売却）建物と敷地を一括で売却し、代金を分配する住み続けるより売却代金を得たい人が多い
建物取壊し敷地売却建物を取り壊して敷地を売却する建物の価値がほぼなく、更地の方が売りやすい
取壊し建物を取り壊す再建・売却の見込みがない

一括売却は、改正前は要除却認定を受けたマンションなどに限られていましたが、改正後は区分所有法の規定によりすべてのマンションで多数決による売却が可能になり、円滑化法側の敷地売却決議は削除されました9。ただし、要除却等認定の5要件に当たるマンションを売却組合方式で売る場合は、買受人の除却等計画について都道府県知事等の認定を受けることが組合設立認可の条件になります9。

円滑化法に基づく事業手続きとしては、「マンション再生事業」「マンション等売却事業」「マンション除却事業」が用意され、組合員の同意要件は原則5分の4、客観的要件を満たす場合は4分の3、被災時は3分の2です16。

どの手法が適するかは建物の状態と区分所有者の意向で変わります。国交省は2026年3月31日に「マンション再生等手法の比較検討マニュアル」など再生関連のマニュアル9点を公表しています17。

7. 実績データで見る現実

制度上の道筋が広がった一方で、建替えはこれまで多くは実現していません。

築40年以上だけで約158.8万戸あるのに対し、これまでの建替えは累計で約2.6万戸にとどまります。建替えは選択肢の一つであり、多くのマンションでは修繕・改修による長寿命化、一棟リノベ、売却なども含めて比較検討することになります。なお、改正法施行後の決議件数・認定件数は、確認日時点で公的な集計を確認できていません。

8. 自分のマンションで最初にやること

建替えの可否を決めるのは、最終的には管理組合の決議と、専門家による建物調査・事業性の検討です。最初の一歩として、次の順で進めるのが一般的な整理です。

ステップ1: 管理規約と総会運営を改正法に合わせる

改正法に抵触する規約の定めは2026年4月1日から効力を失っています2。国交省は2025年10月17日に改正後の標準管理規約を公表しています21。まずは自分たちの規約がどの時点の標準管理規約をもとにしているかを確認しましょう。

ステップ2: 建物の現状を把握する

令和5年度マンション総合調査では、修繕積立金が計画に対して不足しているマンションは36.6%でした12。建替えを選ばない場合でも、修繕資金の見通しは比較の前提になります。

ステップ3: 検討組織をつくり、情報を共有する

理事会とは別に、再生を検討する委員会などを設けて、区分所有者全体に情報を共有しながら進めるのが合意形成の基本です。国交省の「マンション再生等手法の比較検討マニュアル」などは、国交省のマンション再生関連ページで公開されています22。

ステップ4: 公的な相談先を使う

まとめ

免責事項: この記事は確認日（2026年10月9日）時点の公開情報に基づいて作成しています。法令・制度・数値はその後変更される可能性があります。個別のマンションが建替えの要件を満たすか、どの手法が適しているかといった判断は、弁護士・建築士・マンション管理士などの専門家や、自治体の公的な相談窓口にご相談ください。補助金・助成制度は年度と受付状況を、申請前に必ず各自治体へご確認ください。

出典一覧（すべて確認日 2026-10-09）

出典・注

  1. 法務省「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00375.html （確認日 2026-10-09） ↩

  2. 同上 p.15-16 https://www.moj.go.jp/content/001460460.pdf （確認日 2026-10-09） ↩ ↩2

  3. 同上 p.11 https://www.moj.go.jp/content/001460460.pdf （確認日 2026-10-09） ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6

  4. 同上 p.12 https://www.moj.go.jp/content/001460460.pdf （確認日 2026-10-09） ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5

  5. 同上 p.10 https://www.moj.go.jp/content/001460460.pdf （確認日 2026-10-09） ↩ ↩2

  6. 同上 p.13 https://www.moj.go.jp/content/001460460.pdf （確認日 2026-10-09） ↩

  7. 同上 p.14 https://www.moj.go.jp/content/001460460.pdf （確認日 2026-10-09） ↩

  8. 法務省民事局「区分所有法・被災区分所有法の改正について」（令和8年4月）p.6 https://www.moj.go.jp/content/001460460.pdf （確認日 2026-10-09） ↩ ↩2

  9. 国土交通省「要除却等認定実務マニュアル」（令和8年3月改訂）1.1〜1.3、6.1 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-09） ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7 ↩8 ↩9 ↩10 ↩11 ↩12 ↩13

  10. 同上 p.24 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001971529.pdf （確認日 2026-10-09） ↩

  11. 同上 p.21 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001971529.pdf （確認日 2026-10-09） ↩

  12. 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」概要 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001750161.pdf （確認日 2026-10-09） ↩ ↩2

  13. 同上 p.23 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001971529.pdf （確認日 2026-10-09） ↩ ↩2

  14. e-Gov法令検索「マンションの再生等の円滑化に関する法律施行令」35条の10 https://laws.e-gov.go.jp/law/414CO0000000367 （確認日 2026-10-10） ↩

  15. 同上 p.22 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001971529.pdf （確認日 2026-10-09） ↩

  16. 国土交通省 住宅局 改正マンション関係法の説明資料（令和7年10月26日）p.20-21、25 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001971529.pdf （確認日 2026-10-09） ↩

  17. 国土交通省 報道発表「マンション再生等に関するマニュアル等の公表」（2026-03-31） https://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_001336.html （確認日 2026-10-09） ↩

  18. 国土交通省「マンション建替え等の実施状況」（2025年3月31日時点、2025-08-05更新） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001903860.pdf （確認日 2026-10-09） ↩ ↩2

  19. 国土交通省「築40年以上の分譲マンション数の推移」（2025年末現在、2026-08-31更新） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001903887.pdf （確認日 2026-10-09） ↩

  20. 国土交通省「分譲マンションストック戸数」（2025年末） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001903886.pdf （確認日 2026-10-09） ↩

  21. 国土交通省 報道発表「マンション標準管理規約の改正」（2025-10-17） https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000252.html （確認日 2026-10-09） ↩

  22. 国土交通省 マンション再生関連のマニュアル・参考資料ページ https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000050.html （確認日 2026-10-09） ↩

  23. 国土交通省「マンション関係法改正の概要」（令和7年9月）p.6-7 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001909545.pdf （確認日 2026-10-09） ↩

  24. 国土交通省 報道発表（建替え等・管理に係る権限強化、マンション管理適正化支援法人の登録制度の施行） https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000237.html （確認日 2026-10-09） ↩

  25. 東京都 東京都マンションポータルサイト https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/ （確認日 2026-10-09） ↩

  26. 東京都 耐震化助成制度一覧 https://www.taishin.metro.tokyo.lg.jp/support/taishinka-josei.php （確認日 2026-10-09） ↩

  27. 大阪府 分譲マンション施策ページ https://www.pref.osaka.lg.jp/kenshi_kikaku/kikaku_bousai/mansion.html （確認日 2026-10-09） ↩