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要除却等認定とは — 5つの認定類型と受けるメリット・手続きの流れ

確認日 2026-10-10

結論: 要除却等認定は、耐震性不足・火災安全性不足・外壁等剝落危険性・配管設備腐食等・バリアフリー不適合の5つの基準のいずれかに当たるマンションを、特定行政庁が棟ごとに認定する制度です。建替え決議を4分の3で行うために認定は必須ではありませんが、認定を受けると容積率・高さ制限の緩和などの特例を使える一方、区分所有者に除却等の努力義務が生じます。

「建替えが4分の3で決議できる条件」や「容積率の緩和」を調べると、よく出てくるのが「要除却等認定」です。この記事では、国土交通省の「要除却等認定実務マニュアル」（令和8年3月改訂）をもとに、認定の中身・効果・手続きを管理組合の理事・区分所有者の方向けに整理します。

建替えの決議要件や事業性まで含めた全体像は、柱記事「マンションを建て替えられる基準」で解説しています。この記事は、その中の「認定制度」を掘り下げる位置づけです。

この記事の内容は、2026年10月10日に確認した国土交通省の公表資料に基づきます。出典は各段落の注と末尾の出典一覧に記載しています。

1. 要除却等認定とは

認定するのは特定行政庁、単位は「棟」

要除却等認定は、マンション再生円滑化法（正式名称「マンションの再生等の円滑化に関する法律」。旧称マンション建替え円滑化法）第163条の56に基づく認定です。申請先は建築基準法第2条第35号に規定する特定行政庁で、申請は区分所有法上の棟単位で行います1。団地型マンションでも、住棟ごとに調査・判定します2。

認定で確認されるのは、次の2点です1。

改正で「要除却認定」から「要除却等認定」へ

2026年4月1日施行の改正マンション関係法により、法律の名称が変わるとともに、認定の名称も「要除却認定」から「要除却等認定」に改められました34。

「等」が付いたのは、認定事由を解消する方法として、マンションの除却（取壊し）に加え、次の工事が追加されたためです4。

マニュアルは、工事後の建物を単独所有の賃貸住宅として使うことや、住宅以外の用途に変えることも可能だとしています。ただし、マンション以外の建物にする場合は一部の特例の対象外になる点に注意が必要です4。

なお、5つの認定基準そのものは、改正後も変更されていません4。

2. 5つの認定類型と基準

認定の対象は、「生命・身体への危険性がある」または「生活インフラが不十分」なマンションのうち、簡易な修繕で改善することが困難で、除却等も合理的な選択肢の1つと考えられるもの、という共通の考え方で設定されています2。①〜③が生命・身体の危険、④⑤が生活インフラの問題という区分です3。

類型基準の概要（マニュアル記載の範囲）調査を行える人
① 耐震性不足耐震診断の結果、大規模の地震で倒壊・崩壊する危険性があると判定されたもの（構造耐震指標 Is値が0.6未満など）耐震診断資格者等
② 火災安全性不足建築基準法の防火・避難規定に不適合で、簡易な修繕で適合させることが困難なもの（防火区画、2以上の直通階段、非常用昇降機など）建物の構造・規模に応じた建築士、建築基準適合判定資格者
③ 外壁等剝落危険性鉄筋に沿ったひび割れ・浮き等が一定程度以上発生し、剝落の危険性が高いもの（判定式による）一級建築士・二級建築士
④ 配管設備腐食等スラブ下配管方式の排水管で、2箇所以上で漏水が生じているもの一級建築士・二級建築士
⑤ バリアフリー不適合建物出入口から各住戸等に至る経路が、移動等円滑化経路の基準（段を設けない、廊下幅120cm以上など）に適合しないもの建物の構造・規模に応じた建築士、建築基準適合判定資格者

（出典: 56。基準の本体は国土交通省告示7）

① 耐震性不足

耐震改修促進法第25条（区分所有建物の耐震改修の必要性に係る認定）と同様の基準です2。耐震診断では、建物の構造耐震指標（Is）を構造耐震判定指標（Iso）と比べ、Is < 0.6 であれば「耐震性に疑問あり」、つまり地震に対して安全な構造であることが確認できないものと判定します8。

注意点として、日本建築防災協会の診断基準のうち使えるのは「第2次診断法」「第3次診断法」などで、「第1次診断法」は耐震性がないことを判断できる認定診断法ではないため適用できません8。また、既存不適格建築物であること自体は認定基準になっていません9。

② 火災安全性不足

建築基準法の防火・避難規定の強化は昭和30〜40年代を中心に行われ、高経年マンションには規定に適合していないものがあります。このうち改修での対応が難しい規定を対象にしています10。マニュアルには、特定主要構造部、非常用エレベーター、防火地域内の構造、防火区画、直通階段などに関する14の項目が列挙されています10。

③ 外壁等剝落危険性

鉄筋の腐食によるコンクリートの剝落を想定した基準で、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造が対象です11。建物を8つの調査部位（方位別の外壁4面、階段室、バルコニー、外気に開放された廊下、ひさし）に分け、劣化事象の観測数から判定式で計算します11。

判定値は調査箇所数で変わり、たとえば15〜29箇所なら「（Bの観測数＋Aの観測数×0.71）÷調査箇所数」が0.34以上となる部位が1つ以上あれば、剝落の危険性がある建物と判定します12。仕上げ材の劣化や表層のひび割れ、白華などは判定に考慮しません12。判定式によらず、根拠資料をもとに特定行政庁が認める方法もあります11。

④ 配管設備腐食等

台所・浴室などの排水が床スラブを貫通して階下の天井裏を通る「スラブ下配管方式」の排水管が対象です。階下の住戸に立ち入らないと修繕できず、改修の合意形成も難しいことが理由とされています13。床スラブに埋設された部分から排水立て管に至る2箇所以上の経路で漏水が生じているもの（過去の漏水を含む）が認定対象です。1本の排水横枝管等で複数箇所漏水しても1箇所と数えます1314。

⑤ バリアフリー不適合

建物出入口から各住戸や集会室等までの経路が、次のすべてに適合することが基準で、適合しなければ認定対象になります15。

手すりや視覚障害者誘導用ブロックのように、修繕で比較的容易に対応できるものは対象外です1516。

どの類型で申請するか

マニュアルは、いずれか1つの基準に該当すれば認定を受けられることから、再生の方針や劣化状況を踏まえて、調査・判定の負担が少ない基準を選んで手続きを進めるのが効率的としています。また、認定基準への該当性を、マンションの老朽化をチェックする指標として使うことも有効だとしています17。

3. 認定を受けるメリットと注意点

決議の4分の3要件には「必須ではない」

改正区分所有法では、建替え決議等の要件は原則5分の4のまま、5つの客観的事由に当たる場合は4分の3に下がります。客観的事由の基準は、基本的に要除却等認定基準と同様の内容です18。

ただし、客観的事由に当たるかどうかの判断に、要除却等認定を受けることは必須ではありません。そのうえで、区分所有者への説明や訴訟で決議の有効性が争われる場合に備えて、決議に先立ち公的な判断を得ておきたいときは、認定を受けておくことが考えられる、とマニュアルは説明しています18。

例外的に、③外壁等剝落危険性については、客観的事由の基準（法務省告示）が「要除却等認定を受けたものであること」と定められています。このため、外壁等剝落危険性を理由に4分の3を使う場合は、要除却等認定を受けていることがその要件になります19。

決議要件の全体像は、柱記事の「決議要件」の章で詳しく扱っています。

容積率・高さ制限の緩和（マンション再生型総合設計制度）

要除却等認定マンションの建替えまたは更新では、特定行政庁の許可により、容積率の制限に加えて、建築基準法第55条の絶対高さ制限・第56条の斜線制限の緩和を受けられる特例があります。改正前は建替えの容積率緩和だけでしたが、改正で更新と高さ制限が加わりました2021。

この特例は、敷地面積が政令で定める規模以上であることや、交通上・安全上・防火上・衛生上支障がなく市街地の環境の整備改善に資すると特定行政庁が認めて許可することが前提です21。敷地面積の下限は施行令で用途地域ごとに定められており、商業地域・近隣商業地域では300㎡、中高層住居専用・住居系・工業系の地域では500㎡、低層住居専用地域・田園住居地域・用途地域の指定のない区域では1,000㎡です（マンションの再生等の円滑化に関する法律施行令35条の10）22。許可基準は特定行政庁ごとに異なるため、マニュアルは許可基準を事前に確認し、早めに相談することを勧めています21。

団地の敷地分割

団地の敷地分割は、改正前は①〜③の認定（特定要除却認定）を受けた棟を含む団地で5分の4以上の多数決が必要でした。改正後は、5類型すべての要除却等認定マンションを含む団地に対象が広がり、要件も4分の3以上に引き下げられました18。

売却するときの扱い

改正区分所有法で、すべてのマンションが多数決で建物・敷地を売却できるようになり、円滑化法側の敷地売却決議の規定は削除されました18。そのうえで、5つの基準に該当するような危険なマンションが市場に流通しないよう、該当するマンションを組合を設立して売却する場合は、買受人が除却等計画を作成して都道府県知事等の認定を受けていることが組合設立認可の条件になりました18。

資金面の支援

住宅金融支援機構（JHF）の融資制度が拡充され、要除却等認定マンションの除却等に必要な費用は、除却後にマンションを再建しない場合でも融資対象になりました23。

注意点 — 努力義務と指示・公表

認定を受けると、区分所有者には除却等を行う努力義務が生じます（再生円滑化法163条の57）24。建替え決議などが不調に終わっても認定の効力は維持されるため、努力義務は続きます24。

都道府県知事等は、認定マンションの区分所有者に指導・助言を行い、除却等がされていないと認めるときは指示を、正当な理由なく指示に従わないときはその旨を公表できます（同163条の58）25。マニュアルは、指示の判断の目安として合意形成に必要な相当の猶予期間（約1年間等）を挙げています26。

一方で、たとえば耐震性不足で認定を受けた後、耐震改修で耐震性不足を解消すれば、認定基準に該当しなくなり、努力義務も解除されるものと考えられる、ともマニュアルは説明しています24。

こうした点から、マニュアルは、認定の必要性や効果を十分に説明し、できるだけ多くの合意を得てから申請することが、その後の合意形成に役立つとしています27。

4. 手続きの流れ

マニュアルの記載に沿うと、申請までの流れは次のとおりです。

ステップ内容出典
1. 専門家の選定申請する類型に応じた調査資格者（2章の表）を選ぶ。③④は一級・二級建築士なら建物の構造・規模を問わず調査できる6
2. 調査・判定資格者が基準への該当性を調査・判定する。目視のほか、遠隔での調査・判定も可能286
3. 総会決議申請することを総会の普通決議（出席した区分所有者と議決権の各過半数）で決めるか、規約に別段の定めを置く27
4. 申請棟の管理者または棟の総会で指定された区分所有者が、認定申請書（省令別記様式第25の7）に書類を添えて特定行政庁に申請1
5. 審査・認定特定行政庁が書類・申請単位・決議の有効性などを確認し、基準に該当すると認められれば認定29

申請の決議は「普通決議」

認定によって除却等が決まるわけではないため、申請の決議は区分所有法上の管理行為（18条1項）に当たり、普通決議で足ります27。認定を受けるタイミングは法律上決まっておらず、決議前の取得が難しい場合は決議後でも受けられます。事業の推進決議と合わせて、申請の議案を2号議案として出すことも考えられるとされています27。

添付書類

類型主な添付書類
耐震性不足申請を決議した総会の議事録の写し、構造計算書、第三者機関による耐震診断の判定を受けた旨の証明書等（特定行政庁が規則で定める書類）
その他4類型申請を決議した総会の議事録の写し、基準に適合しない（該当する）ことを証する書類、特定行政庁が規則で定める書類

（出典: 30）

特定行政庁が規則で追加の書類を定めている場合や、構造計算書の添付を不要としている場合があるため、申請先の特定行政庁に事前に確認が必要です30。

審査には裁量がない

マニュアルは、形式的に認定基準に適合していると認められる場合、特定行政庁に認定の裁量はなく、認定しなければならない「拘束的性格」を持つと説明しています29。

5. 費用と支援

要除却等認定の申請の前提となる調査には、専門家への依頼が必要です。とくに耐震性不足は耐震診断の実施が前提になります6。

耐震診断・耐震改修の費用については、区市町村が一部を助成する制度を設けている場合があります。たとえば東京都の耐震化ポータルでは「令和8年度 区市町村の耐震化促進事業に係る助成制度一覧」として、マンションの耐震診断を対象とする区市町村の制度が掲載されています31。助成の内容と受付状況は年度・自治体ごとに異なるため、申請前にお住まいの自治体へ確認してください。

マニュアルも、都道府県知事等が認定マンションに指導・助言する際に、相談先の専門家や活用できる融資・補助の情報提供、耐震改修等への補助の案内を行うことが有効としています25。

6. 次に読む記事

要除却等認定は、建替えなど再生の検討の中の一つの手段です。決議要件（5分の4と4分の3）、所在不明者の母数除外、保留床と事業性、一棟リノベ・一括売却などの選択肢は、柱記事で整理しています。

国交省は要除却等認定実務マニュアルを含む再生関連マニュアル9点を、マンションの再生等に関するページで公開しています32。

まとめ

免責事項: この記事は確認日（2026年10月10日）時点の国土交通省の公表資料に基づいて作成しています。法令・制度・運用はその後変更される可能性があります。個別のマンションが要除却等認定の基準に該当するか、認定を受けるべきかといった判断は、建築士・耐震診断資格者・弁護士・マンション管理士などの専門家や、特定行政庁・自治体の窓口にご相談ください。耐震診断等の助成制度は、年度と受付状況を申請前に各自治体へご確認ください。

出典一覧（すべて確認日 2026-10-10）

出典・注

  1. 同上 3.3.1 p.85 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2 ↩3

  2. 同上 2章冒頭・2.1.1 p.9 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2 ↩3

  3. 国土交通省「要除却等認定実務マニュアル」（令和8年3月改訂）1.1 p.1-2 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2

  4. 同上 1.2 p.3-4 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  5. 同上 1.3「客観的事由に係る基準の概要」 p.6-7 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩

  6. 同上 3.1 p.82 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  7. 国土交通省告示（要除却等認定基準。劣化グレードA・Bの定義と判定式は第三 表1・表2） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001979809.pdf （確認日 2026-10-10） ↩

  8. 同上 2.1.3 p.11 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2

  9. 同上 4.2.1 p.98 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩

  10. 同上 2.2.1 p.12-14 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2

  11. 同上 2.3.1 p.40、43 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2 ↩3

  12. 同上 2.3.1 p.41 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2

  13. 同上 2.4.1 p.59 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2

  14. 同上 2.4.1 p.60-61 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩

  15. 同上 2.5.1 p.66-67 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2

  16. 同上 2.5.3 p.68 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩

  17. 同上 1.5 p.8 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩

  18. 同上 1.2⑤・1.3 p.5-6 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5

  19. 同上 1.3 p.7 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩

  20. 同上 1.2 p.4 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩

  21. 同上 6.1 p.108-109 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2 ↩3

  22. e-Gov法令検索「マンションの再生等の円滑化に関する法律施行令」35条の10 https://laws.e-gov.go.jp/law/414CO0000000367 （確認日 2026-10-10） ↩

  23. 同上 6.2 p.109 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩

  24. 同上 5.1 p.104 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2 ↩3

  25. 同上 5.2 p.104-106 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2

  26. 同上 5.2(2) p.106 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩

  27. 同上 3.2 p.83-84 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  28. 同上 2.6 p.81 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩

  29. 同上 4.1 p.97 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2

  30. 同上 3.3.1 p.86 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001993385.pdf （確認日 2026-10-10） ↩ ↩2

  31. 東京都 耐震ポータルサイト「令和8年度 区市町村の耐震化促進事業に係る助成制度一覧」 https://www.taishin.metro.tokyo.lg.jp/support/taishinka-josei.php （確認日 2026-10-10） ↩

  32. 国土交通省「マンションの再生等について」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000050.html （確認日 2026-10-10） ↩